Din nou lacurile din Gheorgheni şi mai mult decît atît

La Cluj, voluntari şi organizaţii civice încearcă oprirea unui proiect care, camuflat publicului sub forma amenajării malurilor unuia dintre lacurile din Gheorgheni, implantează două imobile de birouri pe ultimele suprafeţe libere. Simultan, la distanţă de cîteva sute de metri, reanimarea tăcută a unei intenţii imobiliare private, iniţiate la sfîrşitul boom-ului economic, riscă închiderea şanselor unui întreg cartier de a beneficia de o viaţă normală. Din nou, ignoranţa concertată a administraţiei, a avizatorilor şi a proiectanţilor trunchiază un parc posibil şi mai mult decît necesar.

Planul

Printr-o hotărîre din mai 2013, consiliul local aprobă edificarea unui ansamblu de blocuri de locuinţe pe o suprafaţă aflată în prelungirea estică a lacurilor din Gheorgheni. Pe scurt: planul urbanistic zonal schimbă destinaţia admisă la data aprobării (campus universitar) în cea rezervată funcţiunilor mixte (instituţii, servicii, echipamente publice şi locuinţe), încadrarea avînd printre cei mai profitabili indici posibili de exploatare a suprafeţelor în oraş (POT 80%, CUT 2,4). Propunerea concretă a planului se limitează la locuinţe colective cu pînă la nouă niveluri supraterane. Nu sînt propuse echipamente publice, iar spaţiul public se reduce la suprafeţele reziduale rămase între construcţii, carosabil şi limitele proprietăţii. Planul de detaliu aprobat la pachet cu cel zonal pregăteşte autorizarea primului imobil.

Planşa de reglementări urbanistice (PUZ+PUD str. Tulcea f.nr.) aprobată prin HCL Cluj la 16.05.2013

 

Impactul

Blocurile propuse ocupă definitiv o suprafaţă vitală pentru cartierele estice ale oraşului. Studii recente arată că zona cuprinsă între bulevardul Aurel Vlaicu şi strada Tulcea (Nirajului, Mureşului, Oltului, Jiului, Dunării) este printre cele mai deficitare areale rezidenţiale ale oraşului în ceea ce priveşte spaţiile verzi şi dotările. Cel mai tîrziu odată cu compromiterea zonei Nirajului/Mureşului prin construirea unei fabrici (!) la începutul anilor 2000, ultima resursă semnificativă de teren este fîşia liberă aflată la sud, între strada Teodor Mihali şi Calea Someşeni.

Prin poziţia şi dimensiunea ansamblului aprobat în mai 2013, este secţionat şi blocat definitiv acest coridor ecologic amenajabil, se continuă deprecierea calităţii vieţii în întreaga zonă şi, odată cu aceasta, a valorii de piaţă a locuinţelor din vecinătate.

Dincolo de incapacitatea înţelegerii unor nevoi evidente, de ignorarea interesului public, de programarea senină a unui dezastru urbanistic şi ecologic pentru mii de familii, avem de-a face cu un calcul economic eronat. Costurilor ridicate ale investiţiei (terenul este o fostă mlaştină) li se adaugă neatractivitatea unor locuinţe hiperdensificate în contextul unei pieţe imobiliare saturate, în proximitatea imediată a unui cartier deja supraaglomerat, cu probleme serioase legate de accese, parcări şi utilităţi. Comparaţia cu eşecul complexului Tower din Mănăştur este la îndemînă.

 

Parcul

Nu avem de-a face cu o premieră. Planul se înscrie într-o serie de erori strategice ale oraşului care, începînd cu anii 90, anulează treptat dar irecuperabil un potenţial unic: Parcul Est.

Iniţiat la sfîrşitul anilor 60 şi actualizat în anii 80 şi 90, proiectul parcului oferă o contrapondere firească concentrării de locuinţe de la extremitatea sud-estică a oraşului. Densităţile pe alocuri extreme ale cartierelor Gheorgheni şi Mărăşti sînt echilibrate în proiect prin 180 de hectare de amenajări verzi de recreere şi agrement (pentru comparaţie, Parcul Central măsoară aproximativ 12 hectare). Privit la scara oraşului, Parcul Est este lesne de înţeles ca fiind o componentă esenţială a structurii urbanistice de ansamblu. În timp ce, la capătul vestic al Clujului, Mănăştur este „ventilat” de prezenţa Făgetului, Mărăşti şi mari părţi din Gheorgheni rămîn victimele propriei densităţi.

La fel de evident, miza ignorării beneficiilor Parcului Est este pur şi simplu calitatea vieţii şi sănătatea pentru întregi generaţii. Totuşi – alimentate de aplicarea iraţională a programului de retrocedări, de concesiuni de oportunitate, pe fundalul unor reglementări urbanistice vagi şi negociabile – inserţii precum Iulius Mall, locuinţele MApN, Selgros, şcoala internaţională, o puzderie de blocuri şi de gospodării unifamiliale, etc. au erodat în ultimii douăzeci de ani  rezerva de teren destinată parcului şi au secţionat legăturile lui cu masa locuinţelor. Publicarea, expunerea şi prezentarea frecventă a proiectului, susţinerea importanţei sale din partea specialiştilor şi a organizaţiilor civice nu reuşesc, aparent, să schimbe mersul lucrurilor.

Mai multe despre Parcul Est aici.

Proiectul Parcul Est. Suprafeţele parcului marcate cu portocaliu au fost ocupate după 1990 cu construcţii. Suprafaţa marcată cu roşu este amplasamentul blocurilor propuse prin PUZ.

 

Responsabilitatea

Comisia tehnică de urbanism confirmă oportunitatea ansamblului de blocuri de pe strada Tulcea în mai 2009 şi avizează apoi reglementările concrete în iunie 2010. Dacă oportunitatea deturnării unui posibil obiectiv de interes public (în speţă: campus universitar) spre o schemă imobiliară pură este discutabilă, ignorarea unui bilanţ alarmant al spaţiilor verzi [1], a evidenţei în sine a unui cartier sufocat şi a binecunoscutului proiect Parcul Est este dificil de acceptat din partea unor specialişti recunoscuţi care reprezintă - cel puţin oficial - binele comun.

Sînt cel puţin la fel de greu de înţeles motivele pentru care planul nu face obiectul unei proceduri de evaluare de mediu, sub lupa agenţiei de resort, în condiţiile în care avem de-a face cu unul dintre puţinele habitate de zonă umedă încă active în oraş (chiar dacă nu protejat ca atare).

Planul aprobat recent, dar care colectează avize şi acorduri începînd din 2009, este strecurat cu conştiinciozitate birocratică pe sub radarul unei dezbateri publice consistente, reale. Anunţul publicat într-un ziar fără cititori, panourile afişate pe un teren astăzi viran, şedinţe de consultare fără consultaţi respectă într-adevăr exigenţele zero ale metodologiilor în vigoare, însă ratează oportunitatea unei discuţii despre viitorul unui oraş aclamat în 2010 ca numărîndu-se printre cele mai verzi din Europa (!) şi cu pretenţii de capitală continentală a culturii. Lucru bine ştiut: dezbaterea publică deschisă şi activă este singura cale „omologată” spre o dezvoltare sustenabilă şi un instrument în sprijinul administraţiei, nu împotriva ei; percepţia actuală – procedură incomodă care trebuie eludată – accelerează, în cel mai bun caz, satisfacerea unor interese izolate.

Absenţa oricărei reacţii din partea organizaţiilor profesionale (OAR şi RUR) pare dificil de alăturat atît misiunii lor statutare, cît mai ales poziţiei şi discursului susţinute consecvent în mediile informale ale festivităţilor culturale şi mondene.

În fine, în mod absurd, autorul planului (SC Bogart Construct SRL) este simultan co-proiectant al noului plan urbanistic general, plan care reglementează suprafaţa în cauză ca zonă verde.

 

Pretextul

Suveranitatea absolută a dreptului proprietăţii private asupra interesului public pare panaceul favorit al administraţiei publice clujene în tratarea inflamărilor societăţii civile: „aveţi dreptate, dar nu putem spune NU construirii pentru că terenul e privat”. Tema confuziei între garantarea proprietăţii în sine şi posibilitatea de a profita nelimitat de aceasta este prea cuprinzătoare pentru a fi detaliată aici.

Mult mai simplu şi mai relevant pare în schimb un inventar, chiar succint, al setului de drepturi şi de obligaţii atribuit administraţiilor locale în scopul gestionării interesului public. Concluzia banală, încă de la început: construibilitatea unui teren nu este un drept absolut al deţinătorului şi cu atît mai puţin este opţiunea privind modul de ocupare şi de utilizare a terenului respectiv. Prin lege, dreptul de a edifica pe un teren, oricare teren, poate fi condiţionat, limitat, refuzat sau admis. Aprobarea unui plan urbanistic nu este o fatalitate impusă juridic, aşa cum afirmă deseori reprezentanţii primăriei („ştim că nu e bine cum facem, dar altfel proprietarii ne dau în judecată şi cîştigă”), ci este o decizie liberă, informată şi responsabilă. Chiar dacă temerea faţă de procese ar fi întemeiată, ea nu justifică nicidecum vasalizarea sistematică a interesului public, ci impune poate (re)evaluarea riguroasă a voinţei politice, a performanţelor profesionale ale funcţionarilor publici şi a pregătirii juriştilor primăriei.

Ca ultim argument împotriva pretextului proprietăţii private, trebuie amintit că există posibilitatea exproprierii sau a achiziţiei de terenuri prin bugetul public, pentru investiţii în folosul comunităţii. Atunci cînd vine vorba despre centura ocolitoare a oraşului, de pildă, exproprierea este o măsură acceptată ca fiind de la sine înţeleasă. De ce atunci perspectiva unui parc de 180 de hectare, la fel de util clujenilor ca și centura, nici măcar nu aduce în discuţie lărgirea proprietăţii publice? 

 

Cîteva banalităţi la final

Ca efect al „europenizării” instituţionale a României, legislaţia aferentă planificării urbane a fost restructurată semnificativ după 2007, în general multiplicînd opţiunile decidenţilor publici în negocierea cu mediul privat. O simplă parcurgere a legii 350, de pildă, oferă astăzi suficiente puncte de sprijin unei administraţii decise să  pună în practică politici urbane cu adevărat sustenabile, cu tot cu riscul necesităţii de a ţine piept presiunilor de tot felul. Înainte însă de aspectele „tactice”, de instrumentarul disponibil, trebuie înţelese obiectivele. 

Mai mult decît a conferi puteri şi drepturi, legislaţia naţională şi acquis-ul european investesc administraţiile publice cu responsabilităţi: obligaţia de a acţiona prioritar în interesul colectivităţilor, „în concordanţă cu valorile şi aspiraţiile societăţii”, de a asigura prezervarea patrimoniului natural, a peisajului şi de a veghea la îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă, de a evita riscurile privind sănătatea oamenilor, pentru a le numi doar pe cele relevante aici.

În planul aprobat de către consiliul local şi în demersul aferent se regăsesc cu greu valorile de mai sus. Ce lipseşte însă în primul rînd aici este o dezbatere deschisă, aplicată şi activă despre ce avem, ce vrem să avem şi despre ce sîntem dispuşi să pierdem.

NOTĂ:

  [1] Studiile de fundamentare şi analizele aferente noului PUG demonstrează, dacă mai era nevoie, imensul deficit de spaţii verzi, mai ales în Mărăşti.

Text: Tiberiu Ciolacu

Citește și: Propunere pentru Parcul Între Lacuri.